Блог

Аренда жилья

Стимулом, послужившим к написанию этой статьи, служит вал случаев, с которыми я регулярно сталкиваюсь в практике, когда иностранцы в Чехии арендуют жильё и подписывают договоры, не имея понятия об их содержании, и не зная практически ничего о своих правах и обязанностях.

Все последующие рекомендации даны в первую очередь для арендатора с той целью, чтобы в случае возникновения споров арендатор мог эффективно защищать свои права в суде.

I. Жильё


Как правило, иностранец в Чехии арендует жильё для собственного проживания. При этом закон о пребывании иностранцев (zákon č. 326/1999 Sb.) возлагает на иностранца обязанность уведомить Министерство внутренних дел (Ministerstvo vnitra) о проживании по конкретному адресу в течение 30 дней после переезда.

Следует иметь в виду, что для успешной процедуры регистрации по месту жительства жильё должно отвечать некоторым требованиям. В первую очередь речь идёт, что квартира, дом или иное помещение, где собирается зарегистрироваться иностранец, должно быть предназначено для проживания. Нельзя зарегистрироваться в помещениях или зданиях, которые хоть и выглядят как жильё, но формально являются нежилыми объектами или помещениями.

Прежде, чем заключать договор аренды, необходимо проверить квартиру или дом в чешском кадастре недвижимости. Сделать это можно онлайн бесплатно по интернет-адресу nahlizenidokatasru.cz. Если по результату проверки Вы увидите что-то вроде „jiný nebytový prostor“, „atelier“, или другие варианты, из которых будет явно, что речь не идёт о жилье, следует иметь в виду, что регистрация в таком объекте невозможна.

II. Договор аренды


В Чехии принято относиться к договору как к документу, имеющему юридическую силу. По-настоящему действует правило pacta sund servanda (договоры должны соблюдаться). Поэтому прежде, чем договор подписать, необходимо его внимательно изучить и взвесить, подходит ли Вам каждое его положение.

Чешский гражданский кодекс (zákon č. 89/2012 Sb.) обеспечивает повышенную защиту прав арендатора. Многие нормы, установленные законом, носят когентный характер и их нельзя изменить договором. Поэтому арендатору следует удостовериться, что он заключает именно договор аренды, а не какой-то другой подобный договор, например договор о проживании (smlouva o ubytování).

При заключении договора субаренды (podnájemní smlouva) так же следует иметь в виду, что права субарендатора защищены хуже, чем права арендатора. Например, при расторжении договора аренды, заключённого между арендодателем и арендатором, договор субаренды так же автоматически прекращается.

Договор аренды жилья должен быть заключён в письменной форме. Договор, заключённый в устной форме, за некоторыми исключениями не будет считаться договором аренды жилья, а может быть рассмотрен лишь как договор на проживание.

При проверке договора следует обратить внимание на следующее:

  • Договор подписывает собственник или уполномоченное лицо по письменной доверенности. Лучше, чтобы подпись собственника на доверенности была заверена. В случае, если квартира принадлежит нескольким лицам, лучше, чтобы договор подписали оба.

  • В договоре чётко указан предмет аренды, срок действия договора, размер арендной платы, порядок её оплаты, указан размер авансов на коммунальные платежи, размер залога (jistota или kauce), порядок и время его возвращения,

  • В договоре чётко указано, за какие коммунальные услуги платит арендатор, а за какие платит арендодатель. Арендатор не обязан платить за страхование дома или квартиры, за вознаграждение членам органов товарищества, за вложения в фонд ремонтов и т.п.

  • В договоре чётко прописан порядок его расторжения, в том числе в связи с нарушениями арендатором или арендодателем своих обязанностей или вне связи с такими нарушениями.

  • Порядок текущего ремонта жилья, то есть что именно оплачивает арендатор, а за что платит арендодатель.

Кроме указанного следует уделить внимание порядку проверки арендодателем помещения, действий при авариях или чрезвычайных ситуациях, или при долгосрочном отсутствии арендатора.

Следует иметь в виду, что любые изменения в договор аренды возможны лишь в письменном виде, если иное не предусмотрено договором. Поэтому любые соглашения по телефону, электронной почте или в интернет-мессенджерах не будут иметь юридическую силу. И в случае отказа арендодателя такие устные соглашения соблюдать, суд будет на его стороне.

Особое внимание следует обратить на распространённый миф о достаточности уведомления арендодателя о расторжении договора за три месяца. Как правило, договор, заключённый на определённый срок, без веских причин, указанных в законе или договоре расторгнуть вообще нельзя. Зачастую незнание этого приводит к тому, что спустя три месяца после уведомления о расторжении договора без указания причин арендатор переезжает в другое место, а на самом деле договор не расторгнут, и обязанность платить арендную плату сохраняется несмотря на то, что арендатор уже давно живёт в другом месте.

III. Порядок действий при заселении и выселении


При заселении и выселении настоятельно рекомендуется составлять протокол приёма-передачи жилья.

В протоколе должно быть указано:

  • Какое жильё передано, кто и кому его передал,

  • Данные всех счётчиков (счётчик электричества, счётчики газа, горячей и холодной воды, счётчики поставленного тепла),

  • Все недостатки жилья (любые повреждения и потёртости, включая незначительные), наличие плесени.

Протокол приёма-передачи следует подкрепить фотографиями так, чтобы на фотографии было видно дату и время, когда она была сделана.

Тщательное составление протокола приёма-передачи жилья поможет выйти из ситуации, когда недобросовестный арендодатель пытается предъявлять требования о возмещении несуществующего вреда жилью или при спорах о перерасходах коммунальных услуг.

IV. В процессе проживания


Помимо основных прав и обязанностей таких, как беспрепятственное использование жилья по назначению, и оплата в срок арендной платы и коммунальных услуг, следует помнить о следующем:

  • В случае обнаружения недостатков, препятствующих проживанию, арендатор обязан в кратчайший срок информировать о них арендодателя и потребовать устранения таких недостатков. В противном случае нельзя будет требовать возмещения вреда или предоставления скидки за использование помещения с недостатками.

  • Раз в год, как правило в апреле, арендодатель обязан предоставить арендатору письменный перерасчёт авансов на коммунальные платежи, заплаченных за прошлый год. Непредоставление перерасчёта является нарушением закона и по требованию арендатора может наказываться штрафом. Так же непредоставление перерасчёта может свидетельствовать о попытке арендодателя затаить переплату на авансах,

  • Арендодатель не имеет права без разрешения арендатора входить в жильё, менять замки, отключать электричество или другие коммунальные услуги, вывозить вещи арендатора или насильно его выселять. В том числе и даже в случае просрочки арендатора по внесению арендной платы или прекращения действия договора по любой причине. В случае, если такое вторжение, отключение или выселение происходит, следует вызвать полицию.

  • Арендную плату и другие платежи следует вносить банковским переводом. Если такой возможности нет, то при оплате наличными, необходимо брать у арендодателя расписку и сохранять её.

V. Заключение


Аренда жилья – довольно обширная тема, и, разумеется, нельзя её целиком осветить в одной статье.

Тем не менее, соблюдение приведённых рекомендаций позволит в случае судебного разбирательства избежать самых распространённых ошибок и связанных с ними неприятностей.

Если Вы чувствуете, что не уверены, справитесь ли Вы с проверкой договора аренды, который Вам предложил будущий арендодатель, или при нарушении Ваших прав следует обратиться к адвокату. Только адвокат имеет право и достаточную квалификацию оказывать юридические услуги в Чехии, в том числе проверить договор аренды на наличие спорных или незаконных положения или подводных камней, а так же представлять Вас в суде для достижения наилучшего результата.
2023-10-23 13:05