Стимулом, послужившим к написанию этой статьи, служит вал случаев, с которыми я регулярно сталкиваюсь в практике, когда иностранцы в Чехии арендуют жильё и подписывают договоры, не имея понятия об их содержании, и не зная практически ничего о своих правах и обязанностях.
Все последующие рекомендации даны в первую очередь для арендатора с той целью, чтобы в случае возникновения споров арендатор мог эффективно защищать свои права в суде.
Как правило, иностранец в Чехии арендует жильё для собственного проживания. При этом закон о пребывании иностранцев (zákon č. 326/1999 Sb.) возлагает на иностранца обязанность уведомить Министерство внутренних дел (Ministerstvo vnitra) о проживании по конкретному адресу в течение 30 дней после переезда.
Следует иметь в виду, что для успешной процедуры регистрации по месту жительства жильё должно отвечать некоторым требованиям. В первую очередь речь идёт, что квартира, дом или иное помещение, где собирается зарегистрироваться иностранец, должно быть предназначено для проживания. Нельзя зарегистрироваться в помещениях или зданиях, которые хоть и выглядят как жильё, но формально являются нежилыми объектами или помещениями.
Прежде, чем заключать договор аренды, необходимо проверить квартиру или дом в чешском кадастре недвижимости. Сделать это можно онлайн бесплатно по интернет-адресу nahlizenidokatasru.cz. Если по результату проверки Вы увидите что-то вроде „jiný nebytový prostor“, „atelier“, или другие варианты, из которых будет явно, что речь не идёт о жилье, следует иметь в виду, что регистрация в таком объекте невозможна.
В Чехии принято относиться к договору как к документу, имеющему юридическую силу. По-настоящему действует правило pacta sund servanda (договоры должны соблюдаться). Поэтому прежде, чем договор подписать, необходимо его внимательно изучить и взвесить, подходит ли Вам каждое его положение.
Чешский гражданский кодекс (zákon č. 89/2012 Sb.) обеспечивает повышенную защиту прав арендатора. Многие нормы, установленные законом, носят когентный характер и их нельзя изменить договором. Поэтому арендатору следует удостовериться, что он заключает именно договор аренды, а не какой-то другой подобный договор, например договор о проживании (smlouva o ubytování).
При заключении договора субаренды (podnájemní smlouva) так же следует иметь в виду, что права субарендатора защищены хуже, чем права арендатора. Например, при расторжении договора аренды, заключённого между арендодателем и арендатором, договор субаренды так же автоматически прекращается.
Договор аренды жилья должен быть заключён в письменной форме. Договор, заключённый в устной форме, за некоторыми исключениями не будет считаться договором аренды жилья, а может быть рассмотрен лишь как договор на проживание.
При проверке договора следует обратить внимание на следующее:
Кроме указанного следует уделить внимание порядку проверки арендодателем помещения, действий при авариях или чрезвычайных ситуациях, или при долгосрочном отсутствии арендатора.
Следует иметь в виду, что любые изменения в договор аренды возможны лишь в письменном виде, если иное не предусмотрено договором. Поэтому любые соглашения по телефону, электронной почте или в интернет-мессенджерах не будут иметь юридическую силу. И в случае отказа арендодателя такие устные соглашения соблюдать, суд будет на его стороне.
Особое внимание следует обратить на распространённый миф о достаточности уведомления арендодателя о расторжении договора за три месяца. Как правило, договор, заключённый на определённый срок, без веских причин, указанных в законе или договоре расторгнуть вообще нельзя. Зачастую незнание этого приводит к тому, что спустя три месяца после уведомления о расторжении договора без указания причин арендатор переезжает в другое место, а на самом деле договор не расторгнут, и обязанность платить арендную плату сохраняется несмотря на то, что арендатор уже давно живёт в другом месте.
При заселении и выселении настоятельно рекомендуется составлять протокол приёма-передачи жилья.
В протоколе должно быть указано:
Протокол приёма-передачи следует подкрепить фотографиями так, чтобы на фотографии было видно дату и время, когда она была сделана.
Тщательное составление протокола приёма-передачи жилья поможет выйти из ситуации, когда недобросовестный арендодатель пытается предъявлять требования о возмещении несуществующего вреда жилью или при спорах о перерасходах коммунальных услуг.
Помимо основных прав и обязанностей таких, как беспрепятственное использование жилья по назначению, и оплата в срок арендной платы и коммунальных услуг, следует помнить о следующем:
Аренда жилья – довольно обширная тема, и, разумеется, нельзя её целиком осветить в одной статье.
Тем не менее, соблюдение приведённых рекомендаций позволит в случае судебного разбирательства избежать самых распространённых ошибок и связанных с ними неприятностей.
Если Вы чувствуете, что не уверены, справитесь ли Вы с проверкой договора аренды, который Вам предложил будущий арендодатель, или при нарушении Ваших прав следует обратиться к адвокату. Только адвокат имеет право и достаточную квалификацию оказывать юридические услуги в Чехии, в том числе проверить договор аренды на наличие спорных или незаконных положения или подводных камней, а так же представлять Вас в суде для достижения наилучшего результата.
Все последующие рекомендации даны в первую очередь для арендатора с той целью, чтобы в случае возникновения споров арендатор мог эффективно защищать свои права в суде.
I. Жильё
Как правило, иностранец в Чехии арендует жильё для собственного проживания. При этом закон о пребывании иностранцев (zákon č. 326/1999 Sb.) возлагает на иностранца обязанность уведомить Министерство внутренних дел (Ministerstvo vnitra) о проживании по конкретному адресу в течение 30 дней после переезда.
Следует иметь в виду, что для успешной процедуры регистрации по месту жительства жильё должно отвечать некоторым требованиям. В первую очередь речь идёт, что квартира, дом или иное помещение, где собирается зарегистрироваться иностранец, должно быть предназначено для проживания. Нельзя зарегистрироваться в помещениях или зданиях, которые хоть и выглядят как жильё, но формально являются нежилыми объектами или помещениями.
Прежде, чем заключать договор аренды, необходимо проверить квартиру или дом в чешском кадастре недвижимости. Сделать это можно онлайн бесплатно по интернет-адресу nahlizenidokatasru.cz. Если по результату проверки Вы увидите что-то вроде „jiný nebytový prostor“, „atelier“, или другие варианты, из которых будет явно, что речь не идёт о жилье, следует иметь в виду, что регистрация в таком объекте невозможна.
II. Договор аренды
В Чехии принято относиться к договору как к документу, имеющему юридическую силу. По-настоящему действует правило pacta sund servanda (договоры должны соблюдаться). Поэтому прежде, чем договор подписать, необходимо его внимательно изучить и взвесить, подходит ли Вам каждое его положение.
Чешский гражданский кодекс (zákon č. 89/2012 Sb.) обеспечивает повышенную защиту прав арендатора. Многие нормы, установленные законом, носят когентный характер и их нельзя изменить договором. Поэтому арендатору следует удостовериться, что он заключает именно договор аренды, а не какой-то другой подобный договор, например договор о проживании (smlouva o ubytování).
При заключении договора субаренды (podnájemní smlouva) так же следует иметь в виду, что права субарендатора защищены хуже, чем права арендатора. Например, при расторжении договора аренды, заключённого между арендодателем и арендатором, договор субаренды так же автоматически прекращается.
Договор аренды жилья должен быть заключён в письменной форме. Договор, заключённый в устной форме, за некоторыми исключениями не будет считаться договором аренды жилья, а может быть рассмотрен лишь как договор на проживание.
При проверке договора следует обратить внимание на следующее:
- Договор подписывает собственник или уполномоченное лицо по письменной доверенности. Лучше, чтобы подпись собственника на доверенности была заверена. В случае, если квартира принадлежит нескольким лицам, лучше, чтобы договор подписали оба.
- В договоре чётко указан предмет аренды, срок действия договора, размер арендной платы, порядок её оплаты, указан размер авансов на коммунальные платежи, размер залога (jistota или kauce), порядок и время его возвращения,
- В договоре чётко указано, за какие коммунальные услуги платит арендатор, а за какие платит арендодатель. Арендатор не обязан платить за страхование дома или квартиры, за вознаграждение членам органов товарищества, за вложения в фонд ремонтов и т.п.
- В договоре чётко прописан порядок его расторжения, в том числе в связи с нарушениями арендатором или арендодателем своих обязанностей или вне связи с такими нарушениями.
- Порядок текущего ремонта жилья, то есть что именно оплачивает арендатор, а за что платит арендодатель.
Кроме указанного следует уделить внимание порядку проверки арендодателем помещения, действий при авариях или чрезвычайных ситуациях, или при долгосрочном отсутствии арендатора.
Следует иметь в виду, что любые изменения в договор аренды возможны лишь в письменном виде, если иное не предусмотрено договором. Поэтому любые соглашения по телефону, электронной почте или в интернет-мессенджерах не будут иметь юридическую силу. И в случае отказа арендодателя такие устные соглашения соблюдать, суд будет на его стороне.
Особое внимание следует обратить на распространённый миф о достаточности уведомления арендодателя о расторжении договора за три месяца. Как правило, договор, заключённый на определённый срок, без веских причин, указанных в законе или договоре расторгнуть вообще нельзя. Зачастую незнание этого приводит к тому, что спустя три месяца после уведомления о расторжении договора без указания причин арендатор переезжает в другое место, а на самом деле договор не расторгнут, и обязанность платить арендную плату сохраняется несмотря на то, что арендатор уже давно живёт в другом месте.
III. Порядок действий при заселении и выселении
При заселении и выселении настоятельно рекомендуется составлять протокол приёма-передачи жилья.
В протоколе должно быть указано:
- Какое жильё передано, кто и кому его передал,
- Данные всех счётчиков (счётчик электричества, счётчики газа, горячей и холодной воды, счётчики поставленного тепла),
- Все недостатки жилья (любые повреждения и потёртости, включая незначительные), наличие плесени.
Протокол приёма-передачи следует подкрепить фотографиями так, чтобы на фотографии было видно дату и время, когда она была сделана.
Тщательное составление протокола приёма-передачи жилья поможет выйти из ситуации, когда недобросовестный арендодатель пытается предъявлять требования о возмещении несуществующего вреда жилью или при спорах о перерасходах коммунальных услуг.
IV. В процессе проживания
Помимо основных прав и обязанностей таких, как беспрепятственное использование жилья по назначению, и оплата в срок арендной платы и коммунальных услуг, следует помнить о следующем:
- В случае обнаружения недостатков, препятствующих проживанию, арендатор обязан в кратчайший срок информировать о них арендодателя и потребовать устранения таких недостатков. В противном случае нельзя будет требовать возмещения вреда или предоставления скидки за использование помещения с недостатками.
- Раз в год, как правило в апреле, арендодатель обязан предоставить арендатору письменный перерасчёт авансов на коммунальные платежи, заплаченных за прошлый год. Непредоставление перерасчёта является нарушением закона и по требованию арендатора может наказываться штрафом. Так же непредоставление перерасчёта может свидетельствовать о попытке арендодателя затаить переплату на авансах,
- Арендодатель не имеет права без разрешения арендатора входить в жильё, менять замки, отключать электричество или другие коммунальные услуги, вывозить вещи арендатора или насильно его выселять. В том числе и даже в случае просрочки арендатора по внесению арендной платы или прекращения действия договора по любой причине. В случае, если такое вторжение, отключение или выселение происходит, следует вызвать полицию.
- Арендную плату и другие платежи следует вносить банковским переводом. Если такой возможности нет, то при оплате наличными, необходимо брать у арендодателя расписку и сохранять её.
V. Заключение
Аренда жилья – довольно обширная тема, и, разумеется, нельзя её целиком осветить в одной статье.
Тем не менее, соблюдение приведённых рекомендаций позволит в случае судебного разбирательства избежать самых распространённых ошибок и связанных с ними неприятностей.
Если Вы чувствуете, что не уверены, справитесь ли Вы с проверкой договора аренды, который Вам предложил будущий арендодатель, или при нарушении Ваших прав следует обратиться к адвокату. Только адвокат имеет право и достаточную квалификацию оказывать юридические услуги в Чехии, в том числе проверить договор аренды на наличие спорных или незаконных положения или подводных камней, а так же представлять Вас в суде для достижения наилучшего результата.
